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发表于 2010-2-8 16:49
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China房价为啥就是无法下调呢？
china三代房地产改革
源于2009年12月份以来的新一轮房地产调控，业已对市场造成巨大影响。当前，无论是二手房还是一手房，无论是环比还是同比，无论是销售量还是价格，与2009年相比可谓都出现了苍黄反覆。但对于市场风云变幻，大家众说纷纭，有人以为只是短暂的“天气”变化，有人则称新的拐点已经到来，还有人悲观地预言房地产的好日子行将过去。
笔者的愚见，本轮房地产调控及其带来的变局的确不是一般的变化，它标志着china房地产改革真正**到以民生为导向、以住房保障为重点的新的第二代的变革历程。
从计划经济体制下的福利分房制度到商品房买卖，china房地产经历了第一代改革。从单纯的商品化到如今真正加大**保障力度，房地产业正**第二代改革。展望未来，如果土地制度能够向民有方向变革，则china房地产还将**第三代改革。
笔者将评述从计划经济到市场经济，从单一市场到市场保障并行，再到建立于土地市场化与民有化基础上的china三代房地产改革。
第一代改革：从福利分房到商品房买卖
计划经济下，一切控制在政府手中，住房建设与分配也不例外。“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房的典型特征。其弊端显而易见，部门利益以及暗中的腐败等充斥其中。改革开放后，1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1987至1991年成为china房地产市场的起步阶段。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案，标志着china开始有了房地产业，但当时主要是以外销房为主，国内的福利分房制度还未取消。所谓外销房，则是房地产业迈向市场经济过程中产生的一个历史现象，指大量房屋由非china大陆人购买。
china改革多以南方为先。在计划经济色彩仍旧浓厚的年代，房地产这个新生事物同样最先在南方萌芽。但那时的房地产市场还只是星星之火，全国范围意义的市场还远没有形成。福利分房的背景下，房地产产品的投资市场还显得相当狭小，产业发展初期，供求关系极度不合理的虚假繁荣，曾酿成 “海南”房地产泡沫及其在1989年的崩溃。海南房地产泡沫破裂之后，china房地产**严冬，却也在阵痛中逐渐意识到市场化之路的必要性。
1993年至1997年，房地产市场**了小型调整期。在这期间，行业虽然没有强劲的复苏，但市场导向日益明确，为今后china房地产市场的快速启动积蓄了充分的思想基础。
1998年，突如其来的亚洲金融危机成为我国房改的助推器，china房地产第一代改革的大幕拉开。1998年7月3日，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的公布实施，福利分房取消，以商品化为标志的china住房制度改革正式启动，china的房地产行业也从此走上了10年的高速发展大道。该通知明确提出改革目标就是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。通知中值得注意的有两点，其一是破旧立新，即在彻底打破原有福利分房制度的前提下，建设以商品化买卖为导向的新型市场化住房建设与分配体系，并且强调这个体系是以经济适用房为主体的。其二则是注重配套改革，在住房改革的同时启动金融改革，加入了发展住房金融的概念。当年，china人民银行个人住房贷款管理办法颁布中明确约定以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款，以此激励居民购房，正是这条规定，大大地促进了china房地产市场的形成，也在若干年后成为点燃全民炒房的导火索。
china房地产第一代改革的成就是不言而喻的。从1997-2007年，china房地产业每年的增速几乎都达到同期GDP增速的两倍以上。1997年，扣除土地购置费后的房地产开发投资占国内生产总值的比重为3.9%，2007年已经提高到10.3%，对城镇固定资产投资的占比更是达到21.5%。房地产的发展极大地拉动了国民经济的增长。据权威部门曾经的测算，住房建设对GDP的影响约为10％，即住房建设增长10个百分点，就能带动GDP增长1个百分点；每投入100元住房建设资金，可以创造相关产业170元至220元的需求；每销售100元的住房，可带动130元至150元的其他商品需求。以此计算，chinaGDP增长约有20-30%是由房地产业拉动的，房地产因此当之无愧成为china经济的“重要支柱产业”——这一殊荣唯房地产业方能领衔。可以说，china经济能够每年高速地增长，房地产起到了决定性的作用。
由于房地产的黄金发展，china经受住了人类历史上最伟大的城市化浪潮的冲击。当人群如潮般涌入城市时，china人的人均居住面积不仅没有降低，反而平均每年提高1个多平方米，从1978年的人均数平方米、1993年人均18平方米到目前的人均近30平方米；china不仅没有出现历史上一些国家屡见不鲜的棚户区、贫民窟，反而不断兴起一座座现代化城市。这正是诺贝尔经济学奖得主道格拉斯.诺斯在《西方的兴起》中所礼赞不已的真正的“兴起”，即通过制度与技术的进步，在人口增长时人均生活水平还依然保持增长。虽然今天china人在居住方面还存在着一些问题，但不言而喻，进步是主流，虽然对房价的抱怨可能越来越多，但从无房到有房，从筒子楼到花园洋房，china人民真的住得越来越好。
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